Yapı Denetim Nedir, Ne İş Yapar? Villa ve Bağ Evi İnşaatında Görevleri
Yapı denetim, yapının ruhsata, projeye ve standartlara uygun yapılıp yapılmadığını Bakanlıktan izinli, ortakları mimar ve mühendis olan bir kuruluşun denetlemesidir. Kapsamdaki yapılarda yapı sahibi, yapı denetim kuruluşuyla ayrı bir hizmet sözleşmesi yapar ve yapım işini üstlenen müteahhidi bu işlemde vekil tayin edemez. Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar gibi bazı yapılar kanunun kapsamı dışındadır.
“Yapı denetim” denince çoğu kişi bunu müteahhidin işini kontrol eden bir hizmet olarak anlar. Gerçekte yapı denetimi, kanunla düzenlenmiş ayrı bir mekanizmadır ve yapı sahibini, müteahhidi ve belediyeyi birlikte ilgilendirir. Aşağıda 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a dayanarak villa ya da bağ evi yaptıracaklar için ne anlama geldiğini anlatıyoruz.
Yapı denetim nedir, amacı nedir?
Kanun, yapı denetiminin amacını can ve mal güvenliğini sağlamak; imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak olarak tanımlar. Denetimi yapan yapı denetim kuruluşu, Bakanlıktan aldığı izin belgesiyle yalnızca yapı denetimi görevini yürüten ve ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişidir. Kuruluşlar denetim faaliyeti dışında başka ticari faaliyette bulunamaz.
Kim ne iş yapıyor?
| Taraf | Kanundaki tanımıyla rolü |
|---|---|
| Yapı sahibi | Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip kişi; ruhsat ve sözleşmelerin tarafı |
| Proje müellifi | Yapının etüt ve projelerini hazırlayan mimar ve mühendisler |
| Yapı müteahhidi | Yapım işini yapı sahibine karşı taahhüt eden, ilgili meslek odasına kayıtlı kişi ya da kuruluş |
| Yapı denetim kuruluşu | Yapının ruhsat ve eklerine, mevzuata ve standartlara uygun yapılmasını denetler |
| İlgili idare | Ruhsat ve yapı kullanma izni veren belediye; belediye ve mücavir alan dışında valilik |
Yani denetçi ile müteahhit ayrı taraflardır; denetim, yapım işinin dışından yapılır.
Yapı denetim kuruluşu neleri kontrol eder?
Kanunun 2. maddesi kuruluşun görevlerini sayar. Başlıcaları şunlardır:
- Zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini incelemek ve idareye uygunluk görüşü bildirmek
- Yapının ruhsat ve eklerine ve mevzuata uygun yapılmasını denetlemek
- Kullanılan malzeme ve imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek; zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri laboratuvarlarda yaptırmak
- Çalışmaların iş sağlığı ve güvenliği planına uygun yapıldığını kontrol etmek ve müteahhidi yazılı uyarmak
- Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama olursa durumu üç iş günü içinde idareye bildirmek
- Yapının ruhsat eki projelere uygun olarak bittiğine dair idareye rapor vermek
Kanun, denetimin öncelikle risk bazlı yapılmasını öngörür. Bu nedenle temel, donatı ve beton gibi sonradan kapanacak kritik aşamalarda denetçi mühendisin şantiyede olup olmadığını sormak yerinde olur. Şantiye sürecinde kontrol edilecekleri villa yaptırırken dikkat edilecekler yazımızda listeledik.
Sözleşme, seçim ve ücret
- Sözleşme kimle yapılır? Yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi (veya vekili) arasında yapılan hizmet sözleşmesiyle yürür. Kanuna göre yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.
- Kuruluşu kim belirler? Sözleşme bedeline esas inşaat alanı 500 metrekareye kadar olan yapılarda kuruluşu yapı sahibi belirler. Daha büyük yapılarda ise Bakanlığın belirlediği usule göre elektronik ortamda belirlenen en fazla iki kuruluştan biriyle sözleşme yapılır.
- Sözleşme bozulabilir mi? Bakanlıkça belirlenen haller dışında feshedilemez.
- Ücret nasıl ödenir? Hizmet bedeli sözleşmede yazılıdır ve kanundaki esaslara göre hesaplanır. Yapı sahibi bedeli kuruluşa doğrudan değil, il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırır. Kuruluş, yapı sahibinden başka bir ad altında ayrıca bedel talep edemez.
Hangi yapılar kapsam dışında?
Kanunun 1. maddesine göre bazı yapılar yapı denetimi kapsamına girmez. Villa ve bağ evi yaptıranları ilgilendiren başlıcaları şunlardır:
- Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar (birden fazla müstakil yapının bulunduğu parsellerde tüm yapıların toplam alanı 200 metrekareyi geçerse kanun uygulanır)
- Köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan dışındaki iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5000'in altındaki belediyelerde bazı küçük konut yapıları (en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen konutlar ve müştemilatı)
- Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler
Kapsam dışı olup ruhsata tabi yapılarda denetime yönelik fennî sorumluluk, İmar Kanunu'nun 26. ve 28. maddelerine göre mimar ve mühendislerce üstlenilir. Eşikler ve istisnalar kanun değişikliğiyle güncellenebilir; yapınızın durumunu belediyeden yazılı öğrenin. Ruhsat sürecini bağ evi ruhsatı yazımızda anlattık.
Sorumluluk süreleri
Kanunun 3. maddesine göre yapı denetim kuruluşu, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi; yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmasından doğan yapı hasarından, kusurları oranında sorumludur. Bu sorumluluk, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlar için iki yıldır. Yapı kullanma izni alındıktan sonra, idareden izin alınmadan yapılan esaslı tadilattan doğacak hasardan ise izinsiz tadilatı yapan sorumludur. Bunun ne zaman ruhsat gerektirdiği için tadilat ve ruhsat yazımıza bakabilirsiniz.
Yaptıracaklar için pratik öneriler
- Yapı denetim kuruluşunun adını ve denetçi mühendisin iletişim bilgisini yazılı alın.
- Temel, donatı, beton, yalıtım ve tesisat gibi sonradan kapanacak işlerde denetçinin yerinde olduğunu ve beton numunesi alındığını sorun; fotoğraf ve rapor kopyası isteyin.
- Yapı denetim sözleşmesini kendiniz yapın; yapım işini yapan firmanın sizi bu sözleşmede temsil etmesine izin verilmediğini unutmayın.
- Ruhsata aykırı değişiklikleri yazılı onay ve gerekli izin olmadan yaptırmayın.
- Teslimde belgeleri ve süreç kayıtlarını bir klasörde toplayın. İşin sonunu iskân yazımızda anlattık.
Villa yapım hizmetimizi villa inşaatı sayfamızda anlattık.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ya da mühendislik görüşü değildir. Projenize özel kararlar için yetkili mühendis, ilgili belediye ve kurumlarla görüşün. Mevzuat zamanla değişebilir.
Sık sorulan sorular
Yapı denetim zorunlu mu?
Kanunun kapsamındaki yapılarda zorunludur. Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar gibi bazı yapılar kapsam dışındadır; yapınızın durumunu belediyeden yazılı öğrenin.
Yapı denetim firmasını müteahhit seçebilir mi?
Hizmet sözleşmesi yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında yapılır; yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı müteahhidi bu işlemde vekil tayin edemez. Kuruluşu 500 metrekareye kadar olan yapılarda yapı sahibi belirler, daha büyük yapılarda elektronik ortamda belirlenen en fazla iki kuruluştan biri seçilir.
Yapı denetim ücreti kime ödenir?
Bedel sözleşmede yazılıdır ve yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılan emanet nitelikli hesaba yatırılır. Kuruluş, yapı sahibinden başka bir ad altında ayrıca bedel isteyemez.
Yapıda hasar çıkarsa kim sorumlu?
Yapı denetim kuruluşu, denetçi mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve müteahhit kusurları oranında sorumludur. Süre, yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, diğer kısımlar için iki yıldır.
Kaynaklar
- Yapı Denetimi Hakkında Kanun (4708)
- İmar Kanunu (3194)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Keşif ve teklif için bize ulaşın
Arsanızın ya da mevcut yapınızın konumunu ve fotoğraflarını WhatsApp'tan gönderebilir, formu doldurabilir ya da doğrudan arayabilirsiniz. Kapsamı birlikte netleştirir, yazılı teklif hazırlarız.